장기임대주택과 조합원입주권을 보유한 경우 대체주택 양도하는 경우 특례적용 여부

장기임대주택과 조합원입주권을 소유한 1세대가 대체주택(「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항의 대체주택을 말함)을 양도하는 경우에는 같은 영 제155조 제19항 및 같은 영 제156조의2 제5항의 요건을 모두 충족하는 경우에 한하여 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있는 것임

[회신] 귀 질의의 경우 기존 해석사례인 “서면-2015-부동산-22331”을 참고하시기 바랍니다. ○서면-2015-부동산-22331, 2015.03.06. 「소득세법 시행령」제167조의3 제1항 제2호 각 목에 따른 주택(장기임대주택)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 제155조 제19항* 각 호의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택(거주주택)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조 제1항에 따른 1세대 1주택 비과세를 적용하는 것입니다. 한편, 장기임대주택과 조합원입주권을 소유한 1세대가 대체주택(「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항의 대체주택을 말함)을 양도하는 귀 질의의 경우에는 같은 영 제155조 제19항* 및 같은 영 제156조의2 제5항의 요건을 모두 충족하는 경우에 한하여 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있는 것입니다. * 현행법률 「소득세법 시행령」제155조제20항 1. 사실관계 1. 사실관계 - 2005. 09월 A주택 취득 - 2011. 12월 A주택 재건축 사업인가(2019.9월 준공예정) - 2014. 03월 B주택 취득(’15.11월부터 현재까지 거주중) - 2016. 08월 C주택(오피스텔) 취득하여 주택임대사업자등록하여 임대 중 2. 질의내용 ○ B주택 양도시 「소득세법 시행령」제156조의2제5항에 의한 1세대1주택 비과세 적용 가능 여부 3. 관련법령 ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】 ①∼<19> 생략 <20> 제167조의3제1항제2호 가목부터 바목까지의 규정에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 아니한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다) 또는 제167조의3제1항제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기가정어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 「영유아보육법」 제13조제1항 에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우에 한정한다. 이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. <신설 2011.10.14, 2012.2.2, 2013.2.15, 2015.2.3, 2015.12.28, 2017.2.3, 2018.2.13, 2019.2.12> 1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는 「영유아보육법」 제13조제1항 에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것 2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것 3. 장기가정어린이집: 양도일 현재 법 제168조에 따라 사업자등록을 하고, 장기가정어린이집을 운영하고 있을 것 (이하생략) ○ 소득세법 시행령 제156조 2【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】 ①∼④ 생략 ⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 "대체주택"이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. <개정 2008.2.29, 2008.11.28, 2010.2.18, 2012.2.2, 2014.2.21, 2018.2.9> 1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것 2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주하여야 한다. 3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것 (이하생략) 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면-2015-부동산-22331, 2015.03.06. [ 요 지 ] 장기임대주택과 조합원입주권을 소유한 1세대가 대체주택( 「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항 의 대체주택을 말함)을 양도하는 경우에는 같은 영 제155조 제19항 및 같은 영 제156조의2 제5항의 요건을 모두 충족하는 경우에 한하여 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있는 것임 [답 변] 「소득세법 시행령」제167조의3 제1항 제2호 각 목에 따른 주택(장기임대주택)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 제155조 제19항 각 호의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택(거주주택)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조 제1항에 따른 1세대 1주택 비과세를 적용하는 것입니다. 한편, 장기임대주택과 조합원입주권을 소유한 1세대가 대체주택( 「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항 의 대체주택을 말함)을 양도하는 귀 질의의 경우에는 같은 영 제155조 제19항 및 같은 영 제156조의2 제5항의 요건을 모두 충족하는 경우에 한하여 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있는 것입니다. ○ 부동산납세과-925, 2014.12.03. [ 회 신 ] 1. 귀 질의 1)의 경우, 「소득세법 시행령」제167조의 3제1항제2호에 따른 주택(이하 “장기임대주택”이라 함)과 같은 영 제155조제19항각호의 요건을 충족하는 1주택(이하 “거주주택”이라 함)을 소유한 1세대가 거주주택을 양도하기 전에 1조합원입주권을 취득한 경우로서 거주주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 1조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 거주주택을 양도하는 때와 2. 귀 질의 2)의 경우, 1조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 거주주택을 양도하는 경우로서 「소득세법 시행령」제156조의 2제4항각호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항의 규정을 적용하는 것입니다. [사실관계] - 1987.10.05. 서울 강남구 소재 46평형 아파트(C)취득(現 거주 중) - 1992.05.25. 서울 강남구 소재 상가* 취득 - 1994.12.09. 서울 강남구 소재 13평형 아파트(B) 취득 * 재건축으로 조합원입주권 변환예정 - 1994.12.24. 서울 강남구 소재 11평형 아파트(A) 취득 * 2003.12.19. 주택임대사업자등록 - 2013.00.00. 오피스텔 2개 취득하여 주택임대사업자등록 - 2015.03.00. ’92.5.25 취득한 상가*가 조합원입주권(D)으로 전환예정 [질의내용] 질의 1) A, B주택을 먼저 양도한 후 조합원입주권(D) 취득일부터 3년 이내에 C주택을 양도시 비과세 또는 감면이 되는지 질의 2) A, B주택을 먼저 양도한 후 조합원입주권(D) 취득일부터 3년이 지나서 C주택을 양도한 경우 비과세가 되는지 질의 3) 2013년 오피스텔 2가구를 추가로 등록하여 관리하고 있는 바 이 경우 오피스텔 등을 일시적 1세대 2주택 비과세특례 적용시 주택으로 보는 것인지 ○ 부동산거래관리과-16, 2013.01.11 . [ 회 신 ] 「소득세법 시행령」 제155조제19항 에 따른 장기임대주택과 거주주택을 소유한 1세대가 같은 영 제156조의2제3항에 따라 해당 거주주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득한 경우로서 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용받을 수 있는 것입니다. [사실관계] - 2001.9. A주택 취득하여 거주 - 2010.9. B주택 증여받음 - 2011.2. C조합원입주권 취득 - 2012.3.˜2012.8. B주택 철거 후 다세대주택 신축하여 임대 ・ 구청 및 세무서에 임대사업자등록 - 2013년 중(C조합원입주권 취득일부터 3년 이내) A주택 양도 예정 [질의내용] 장기임대주택을 소유하고 있는 경우 「소득세법 시행령」 제156조의2제3항 적용 여부(소령 §155⑲ 및 소령 §156조의2③ 중복 적용 여부)